L’Italia vive il paradosso di avere moltissime case, continuando ad averne necessità. Come mai? Il motivo principale è che una parte di esse risultano vecchie, inadeguate da diversi punti di vista e superate rispetto alle esigenze in continuo mutamento negli ultimi decenni. Cambiano le necessità personali e familiari generando nuovi modi di abitare inevitabilmente legati alle ambizioni degli occupanti sempre più in evoluzione (nuove tecnologie, spazi per il lavoro e l’attività fisica, mini-famiglie). Ci vengono in soccorso i dati ISTAT del 2021 (recentemente resi pubblici in forma completa e dettagliata anche regione), implacabili nell’esporre lo stato dell’arte: a fronte di 25.690.000 case occupate, sono 9.581.770 le case inabitate, "case vuote" o non utilizzate come residenza principale. Ciò mette in luce un fenomeno significativo, legato a diversi fattori socio-economici: la Regione con la maggior incidenza di case inoccupate è la Val d’Aosta con il 56%, seguono il Molise con il 44,6%, la Calabria con il 42,2% e l’Abruzzo con il 38,7%. Viceversa, quelle col minor numero di case vuote è la Lombardia con 21,2%, segue il Lazio con il 19,5%. In Italia circa il 30% delle abitazioni non occupate è stato realizzato prima del 1960, il 10% prima del 1919. Nel corso degli ultimi decenni, il nostro Paese ha cambiato letteralmente pelle: in sole tre generazioni siamo passati dalle famiglie numerose che necessitavano a sua volta di grandi abitazioni, a case più piccole per single o coppie anche senza figli. Gli italiani hanno modificato abitudini, stili di vita e consumi e tra questi, ovviamente, anche l’abitare. Ci troviamo ad avere un patrimonio immobiliare di case di grandi dimensioni che non rispetta il fabbisogno attuale poiché decentrate o in luoghi ormai abbandonati (nelle zone marginali degli Appennini o in diverse località del Sud Italia), senza servizi oggigiorno basilari come impianti adeguati e coibentazioni accettabili. Inoltre sono considerevoli le spese che gravano sulle famiglie, non solo per la ristrutturazione degli immobili più datati, lasciati magari alle condizioni degli anni ’50 o ’60, ma per un mantenimento minimo, senza contare le imposte. Si tratta spesso di abitazioni pensate e costruite per un mondo che non c'è più, situate soprattutto nelle aree più lontane dalle principali vie di comunicazione e in zone collinari o montane non turistiche e in campagna. Alcune abitazioni necessitano di lavori ingenti che i proprietari non sono in grado o non sono disposti ad effettuare dissuadendo così potenziali acquirenti o affittuari. Va ricordato inoltre che il passare del tempo rende la situazione sempre più complessa poiché i costi di intervento (o di manutenzione) aumentano entrando in un circolo vizioso e perverso che sfocia talvolta nell’inerzia e nell’abbandono. In alcune zone, inoltre, ci sono stati eccessi nella costruzione di nuovi edifici, portando a un surplus di abitazioni rispetto alla domanda effettiva, specialmente in aree di declino demografico. Nell’eterogeneità di questo fenomeno si trovano situazioni molto critiche (elevate percentuali di case non stabilmente abitate) nelle località turistiche dove l’utilizzo avviene per periodi limitati, anche poche settimane all’anno. La presenza di tante case in posizioni non desiderate è data dal nuovo paradigma dell’abitare, del lavoro, della socialità: la tendenza abitativa e lavorativa oggi si configura in prossimità dei centri urbani, ove spesso il costo dell’affitto è però molto alto e poco accessibile ai giovani. Non è poi un caso se una gran quantità di case inabitate si trovano distanti dai grandi poli urbani: l’aumento graduale di case occupate avvicinandosi ai grandi centri è indice di attrazione lavorativa in una rigida equazione casa-lavoro: i contesti isolati difficilmente offrono grandi opportunità lavorative. Se le case sono presenti in un luogo strategicamente non richiesto chi si prende l’incarico economico di sistemarle? Chi andrà a viverci? Tali dinamiche sono state negli anni sempre più ostacolate da diverse crisi economiche che hanno “fossilizzato” temporaneamente il mercato immobiliare di alcune zone. Le case vuote sono conseguenza talvolta del timore di affittare la propria abitazione. La tendenza è quella a lasciarle inabitate per paura di inquilini morosi, senza riuscire a rientrare nella propria abitazione per molto tempo, anche diversi anni. In Italia, è comune che le case vengano ereditate da più membri di una famiglia portando spesso a situazioni in cui la proprietà viene lasciata vuota e indivisa per lungo tempo per effetto di contese successorie o in attesa di decisioni sulla vendita o sull'uso. Altri ancora preferiscono avere la casa vuota in qualità di “bene rifugio”, così da poterla mettere in vendita nel caso in cui si abbia necessità economiche nonostante il mercato immobiliare in questo momento, non proprio brillantissimo, scoraggia certe dinamiche. D’altro canto, la perdita del potere d’acquisto unitamente all’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi hanno spinto fuori dall’interesse delle famiglie italiane l’acquisto della casa, bloccando di fatto l’intero comparto. A tutto questo si aggiunge la scarsa propensione all’investimento a causa periodi di crisi che hanno caratterizzato gli ultimi anni (Covid, guerre, ecc). Le locazioni turistiche sono un’altra grande declinazione dell’abbandono abitativo: località con un flusso turistico complessivamente “costante” (grandi città storiche e “capitali” mondiali del tempo libero come Venezia, Roma, Firenze) presentano prevalentemente una sostituzione abitativa dovuta agli affitti brevi. I fenomeni descritti sono profondamente legati ad altre problematicità inevitabilmente connesse al tema: consumo di suolo, mercato immobiliare, mobilità casa-lavoro, rigenerazione urbana, politiche fiscali e creditizie per la casa, incentivi al recupero. Una cosa sembra sempre più evidente, almeno una parte di questo patrimonio, variabile probabilmente da zona a zona, andrà progressivamente a morire. In certe aree del nostro Paese i fenomeni di abbandono e il conseguente degrado edilizio appaiono ormai troppo strutturali e quantitativamente troppo rilevanti, una vera emergenza nazionale.   Immagine di copertina di Elsa Tornabene su Unsplash