Sabato 19 settembre il corteo nazionale convocato da Spin Time attraverserà Roma per il diritto all’abitare, alla città e contro la finanziarizzazione immobiliare. Il giorno successivo un’assemblea riunirà movimenti, sindacati, realtà culturali, associazioni, organizzazioni religiose e pezzi delle istituzioni. La pluralità è la forza della mobilitazione, ma anche la sua domanda irrisolta: siamo davvero di fronte a una sola battaglia?

La risposta è no. Nella stessa piazza convergono almeno dieci conflitti diversi, riconducibili a un processo comune: la finanziarizzazione dello sviluppo urbano, che concentra proprietà, capitali, capacità di costruire consenso e potere di stabilire che cosa abbia valore nella città. Gli effetti non riguardano soltanto le fasce più povere. La rendita espelle gli abitanti più vulnerabili, impone una mobilità forzata anche al ceto medio, riduce il potere d’acquisto dei salari, aggrava l’insicurezza del lavoro precario e trasforma cultura, cura e spazio pubblico in funzioni subordinate alla valorizzazione immobiliare. Persino la solidarietà è chiamata a dimostrare di essere monetizzabile, quasi che un diritto possa essere riconosciuto soltanto quando produce un ritorno economico misurabile.

Gli indicatori della maturità della finanziarizzazione a Roma sono ormai numerosi e diversificati: 

- la conversione delle abitazioni in infrastrutture turistiche, che sottrae alloggi alla residenza e spinge rendite e canoni anche fuori dal centro; 

- la concentrazione dell’offerta abitativa in grandi proprietà finanziarie, con interi edifici costruiti per essere esclusivamente affittati e mai venduti; 

- la trasformazione dei bisogni abitativi temporanei in segmenti immobiliari ad alta redditività, attraverso studentati e residenze con canoni incompatibili con i redditi ordinari; 

- la riconversione del patrimonio abbandonato verso gli usi più remunerativi, anziché verso quelli maggiormente necessari ai quartieri; 

- la subordinazione delle dotazioni collettive alla redditività delle grandi operazioni,  

- la riduzione della partecipazione a una consultazione tardiva, avviata quando proprietà, funzioni, cubature e aspettative economiche risultano già sostanzialmente definite. 

Letti in successione, questi fenomeni non descrivono anomalie isolate, ma un sistema urbano nel quale la destinazione degli immobili viene determinata dalla capacità di generare rendimento, mentre abitabilità, accessibilità, verde e servizi pubblici vengono relegati al ruolo di componenti residuali o compensative. Provo allora a mettere in fila dieci questioni particolarmente scottanti che attraversano la piazza di Spin Time. Non per ridurre battaglie diverse a un’unica vertenza, ma per capire che cosa le separa, dove entrano in contraddizione e quale principio comune possa trasformarle in un movimento per un’altra idea di città.

1. La casa non è soltanto un’emergenza

Per gli abitanti di Spin Time la posta è immediata: rientrare, non essere dispersi e vedere riconosciuta una comunità costruita in tredici anni. Per chi vive sotto sfratto, paga canoni incompatibili con il salario o dipende da sistemazioni temporanee, il problema è più largo: la casa è il principale meccanismo attraverso cui il reddito da lavoro viene trasferito alla proprietà. Una soluzione per un edificio è necessaria, ma diventa politica urbana soltanto se apre una regola utilizzabile anche da chi non possiede reti, visibilità o capacità di mobilitazione.

2. La finanziarizzazione produce mobilità forzata per tutti

La finanziarizzazione non si limita a dividere la città tra proprietari e poveri: mette in movimento l’intera società urbana, ma in direzioni profondamente diseguali. Quando case, studentati, alberghi e interi edifici entrano nei portafogli dei fondi, il loro valore viene determinato dal rendimento atteso e non più dai redditi, dai bisogni e dagli usi del territorio. La rendita così generata avvantaggia una platea ristretta di proprietari e investitori, mentre produce materialmente esclusione per tutti gli altri: sfratti, trasferimenti verso quartieri più distanti, pendolarismo, indebitamento, precarietà abitativa e perdita delle reti di prossimità. Le famiglie vulnerabili ne subiscono gli effetti più violenti, ma la pressione raggiunge anche lavoratori precari e ceto medio, costretti a spendere una quota crescente del reddito per restare in città o ad abbandonarla. La mobilità promessa dalla città finanziarizzata diventa così una mobilità forzata: pochi capitali possono muoversi liberamente tra le opportunità immobiliari, mentre sempre più persone vengono spostate dalla rendita generata da quei capitali. 

3. La turistificazione è una questione abitativa

I dati richiamati in Per chi è Roma? mostrano un mercato romano degli affitti brevi ormai maturo, redditizio e diffuso oltre il centro. Gli affitti brevi e l’uso turistico professionale riducono la disponibilità residenziale e spingono i valori oltre la capacità di spesa dei residenti. Se una casa rende di più come infrastruttura turistica che come abitazione, il mercato la sposta verso l’uso più redditizio. Senza indirizzo pubblico, l’espulsione non richiede uno sgombero: avviene contratto dopo contratto, quartiere dopo quartiere.

4. Gli spazi culturali lottano per la funzione urbana

La vicenda del Metropolitan pone una domanda affine ma distinta: chi decide la destinazione degli spazi, il territorio o la convenienza immobiliare? Sale, teatri, circoli e centri culturali contestano che l’unico criterio realistico sia ciò che massimizza il rendimento dell’immobile. La loro battaglia incontra quella dell’abitare quando rivendica la funzione sociale della proprietà, ma riguarda anche libertà culturale, accesso e produzione non standardizzata. L’istanza sollevata da Valerio Carocci rende visibile la frattura interna al campo progressista su cemento, studentati di lusso e ruolo dei fondi.

5. I poli civici combattono il welfare gratuito dato per scontato

Sportelli, doposcuola, mediazione, cura e presidio territoriale vengono celebrati come capitale sociale finché restano poco costosi. Appena chiedono stabilità, salari e spazi, tornano a essere una voce da comprimere. Spin Time rende visibile questa economia sommersa della città: ciò che il pubblico non finanzia viene prodotto da relazioni, tempo donato e responsabilità assunte dal basso. La ricerca sulle reti di mutualismo e i poli civici a Roma ha mappato questi processi e proposto hub civici per attivare reti mutualistiche e sviluppo socioeconomico nelle periferie. Il neomutualismo non deve diventare supplenza gratuita a uno Stato che si ritira. La sua forza consiste nel trasformare bisogni e vulnerabilità in capacità collettiva, ricombinando reciprocità, economie locali e responsabilità pubblica. Una rigenerazione reale richiede investimenti nel lavoro, nei servizi e nelle economie territoriali, non soltanto riqualificazione fisica. Il passaggio decisivo è ricostruire un criterio pubblico. Pubblico non significa che l’amministrazione decide da sola, né che i cittadini sostituiscono gratuitamente gli uffici. Significa definire prima le finalità: accessibilità, continuità d’uso, tutela degli abitanti, lavoro dignitoso, equilibrio territoriale e funzione sociale del patrimonio. Il Regolamento capitolino sui beni comuni offre strumenti di collaborazione, che però non devono trasferire costi e responsabilità sulle comunità.

6. Monetizzare l’impatto può riconoscere il dono, ma anche trasformarlo in merce

Nel 2022 una valutazione d’impatto sociale attribuì alla regolarizzazione 71,55 milioni di euro di valore sociale a fronte di 36,7 milioni di investimento pubblico. La cifra rende visibili servizi e risparmi ignorati dalla contabilità immobiliare. Ma che cosa accade quando la relazione di dono, la solidarietà e il lavoro gratuito vengono tradotti in equivalenti monetari? Il rischio è che non sia più il diritto a giustificare l’investimento, ma il rendimento sociale stimato a giustificare il diritto. Il dono diventa flusso atteso, la relazione outcome, la fiducia garanzia reputazionale.

7. Ritorno dell’urbanistica contro le competizioni dei fondi immobiliari

Le competizioni internazionali possono offrire idee e competenze, ma non sostituire l’urbanistica partecipata: prima dei progetti vengono i bisogni, gli usi e la conoscenza di abitanti e comitati. La vicenda di Roma REgeneration, fondazione promossa da DeA Capital Real Estate SGR, Fabrica Immobiliare SGR e Investire SGR, mostra il rischio di affidare agli operatori della valorizzazione immobiliare anche la costruzione della visione urbana, come avvenuto con il concorso A Vision for Rome e il progetto vincitore Roma Continua. Il problema non è coinvolgere capitali e competenze, ma stabilire chi formula le domande e decide le priorità: i territori devono intervenire prima delle soluzioni, non essere consultati quando tutto è già definito. Sostenere battaglie simboliche senza contestare questo rovesciamento del potere urbano è precisamente il rischio della militanza selettiva.

8. La valutazione d’impatto deve restare una filiera trasparente

Misurare gli effetti sociali può aiutare le istituzioni a riconoscere ciò che il bilancio immobiliare non vede: relazioni di cura, servizi informali, inclusione e risparmi per la collettività. Ma la valutazione non riguarda soltanto il calcolo finale. È una filiera composta da chi commissiona lo studio, chi raccoglie i dati, chi sceglie gli indicatori, chi attribuisce un valore economico ai risultati e chi li utilizza per orientare decisioni, investimenti e reputazione. Per questo deve essere accessibile, contestabile e subordinata a una capacità pubblica autonoma di interpretarne i risultati.  Quando la valutazione è affidata a uno spin-off universitario, però, occorre distinguere l’autorevolezza scientifica dell’ateneo dall’attività commerciale della società: il riconoscimento accademico non certifica automaticamente ogni consulenza fatturata. Devono quindi essere trasparenti committenti, finanziamenti, metodi, dati, partecipazioni societarie ed eventuali incarichi successivi. Come richiama il Codice europeo per l’integrità della ricerca, indipendenza e trasparenza rispetto agli interessi economici sono condizioni essenziali di affidabilità. La valutazione deve informare la scelta pubblica, non sostituirsi ad essa. È il rischio già osservato nel caso di Roma REgeneration, dove una visione della città promossa da operatori immobiliari viene accompagnata dal linguaggio della sostenibilità, dell’inclusione e dell’impatto. Il problema non è negare l’utilità di questi benefici, ma impedire che il loro valore positivo venga utilizzato per legittimare operazioni che, nel loro impianto principale, possono generare aumento della rendita, espulsione degli abitanti, studentati e abitazioni inaccessibili, consumo o privatizzazione dello spazio urbano.

9. Dai comitati un’idea concreta di città abitabile

I comitati non sono soltanto portatori di proteste locali: ricostruiscono dal territorio il criterio pubblico con cui giudicare le trasformazioni urbane, mettendo insieme diritto alla casa, servizi, salute, verde e adattamento climatico. Le mobilitazioni per gli ex Mercati Generali e la Montagnola hanno contestato progetti discussi quando cubature e funzioni risultavano già sostanzialmente definite, contrapponendo agli studentati costosi e alle nuove edificazioni la richiesta di spazi pubblici, vegetazione, servizi accessibili e confronto preventivo con gli abitanti.  Anche la battaglia di Santa Palomba, pur non essendo riuscita finora a fermare l’inceneritore, ricorda che la transizione ecologica non può scaricare impianti, rischi e costi sanitari sui territori periferici con minore capacità istituzionale. La questione ambientale coincide infatti con quella sociale dell’abitabilità: alberi, suoli permeabili, ombra, acqua, parchi e piazze accessibili determinano chi può vivere dignitosamente nei quartieri durante ondate di calore ed eventi estremi. 

10. Un nuovo spazio comune deve trasformare le vertenze in indirizzo

Serve un nuovo spazio comune, non necessariamente un altro evento e non un tavolo che neutralizzi le differenze. Dovrebbe essere un’arena stabile in cui abitanti, comitati, sindacati, spazi culturali, ricercatori e amministrazioni confrontino interessi e proposte prima delle decisioni, rendendo pubblici dati, proprietà, mandati e conseguenze distributive. Sarebbe bello se fosse questa la chiave di un movimento comune che vuole una città diversa: non l’unità retorica di chi si dichiara solidale, ma la costruzione condivisa di limiti alla concentrazione del capitale. Casa, cura, cultura e patrimonio devono essere valutati a partire dai diritti che rendono possibili, non dal rendimento massimo che possono generare. La coalizione del 19 settembre può diventare più di una solidarietà episodica se afferma che alcuni beni non devono essere governati dal rendimento massimo; che il valore sociale non appartiene automaticamente a chi lo misura; che la relazione di cura e il dono non sono giacimenti da monetizzare; che le istituzioni devono finanziare direttamente le infrastrutture sociali invece di premiarle soltanto quando diventano convenienti per il mercato. Una piazza plurale regge queste differenze se non le nasconde. Il movimento comune comincia quando chi lotta per la casa, chi difende gli spazi, chi studia l’impatto, chi amministra e chi investe accetta lo stesso criterio: la città deve proteggere casa, cura, cultura e legami perché sono diritti e condizioni della cittadinanza, non perché promettono il rendimento migliore.

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