Airbnb. La parola sottende un mare magnum di questioni aperte spesso costituite da quelli che Rittel e Webber definirono ‘problemi maligni’, ovvero problematiche che per loro stessa natura, per l’intrico di relazioni inestricabili, per il numero di variabili in gioco, per l’impossibilità di immaginare la loro evoluzione, non potevano essere risolti, con buona pace della pianificazione razionalista, ma solo ripetutamente affrontati. In questo contributo intendiamo intaccarne la superficie e dedicare una riflessione agli attori forti che scuotono il mercato delle locazioni turistiche, non tanto e non solo nelle grandi città, ma in un orizzonte geografico regionale. Lo faremo guardando alle geografie e agli attori forti di Airbnb in Sicilia e Toscana, allo scopo di individuare pattern [modelli] di distribuzione e concentrazione che valicano il confine della città d’arte o della località di mare e che rivelano sistemi extraurbani di fruizione e di sfruttamento della risorsa immobiliare.

Infatti, il mercato delle locazioni turistiche mediato da piattaforme, che semplificheremo citando solo Airbnb, intercetta interessi relativi al mercato turistico, alla città, alle politiche di sviluppo e di controllo del mercato immobiliare. Nasce come un volano e un mezzo di semplificazione per chi intendeva integrare il proprio reddito mettendo a frutto uno spazio inutilizzato, per poi degenerare in forme di buy-to-let [acquisto a scopo di investimento], che consentono a grandi aziende di speculare, non più sulla vendita, ma sull’affitto degli immobili, e non tanto a cittadini residenti (le cui locazioni non sono garantite) quanto a popolazioni temporanee, turisti nella maggior parte dei casi, che prenotano, consumano e se ne vanno dopo pochi giorni, pagando in anticipo con transazioni gestite dalle piattaforme¹Si rimanda al contributo di Veronica Conte, Alessandra Esposito e Marta Tonetta, qui.

Questo fenomeno, che secondo alcuni sta dando vita a nuove forme di finanziarizzazione della casa, insieme alla pulviscolare presenza degli attori afferenti alla prima categoria, restituisce mappe differenti in luoghi differenti. Comprendere chi entra nel gioco di interessi che gravitano intorno alle piattaforme, quale potere contrattuale con le istituzioni e quale potere sulle dinamiche urbane possono esercitare è un passo fondamentale affinché i policy makers locali e sovralocali affrontino questo ‘problema maligno’ con maggior consapevolezza, adattando le proprie strategie alle condizioni locali.

Uno sguardo regionale

In Toscana, la geografia dell’offerta di annunci per locazioni turistiche si addensa nelle città d’arte, ma è anche diffusa in tutto il territorio della regione, che nella storia recente si consolida come economia ricettiva, avvalendosi di una promozione turistica “istituzionale”. Firenze presenta un’evoluzione della geografia di affitti brevi particolare perché, anche per scelte politiche locali –come la delocalizzazione di alcuni servizi e funzioni quali il tribunale, un polo universitario, l’ospedale– la riduzione degli abitanti stabili del centro storico di Firenze era iniziata da molto prima dell’avvento di Airbnb.

Airbnb e le locazioni turistiche si sono invece distribuite in Sicilia seguendo la linea costiera, in particolar modo in quelle città e piccoli centri che ad una vocazione marittima riescono ad associare un patrimonio artistico-culturale di pregio. In maniera differente dalla Toscana, l’entroterra siciliano e alcune delle sue aree rurali hanno visto solo negli ultimi anni uno sviluppo dell’offerta di locazioni turistiche ma di natura comunque sporadica, e anche in questo caso legato a specifiche attrazioni architettoniche e/o paesaggistiche.

Per entrambe le regioni, lo sviluppo dell’offerta ricettiva in ambiti non urbani è strettamente legato alla rete infrastrutturale. Se in Toscana il risultato è stato uno sviluppo turistico supportato da strutture agrituristiche (agriturismi al 2021: 5.166 strutture; 82.415 letti) affiancate dall’offerta di locazioni turistiche, in Sicilia la mancanza di una rete infrastrutturale rappresenta un ostacolo non indifferente con dati estremamente minori rispetto alla Toscana (agriturismi al 2021: 776 strutture; 12903 posti letto)²Fonte per la Toscana: Ufficio Statistica Regione Toscana. Consistenza per comune delle strutture ricettive (2021). https://www.regione.toscana.it/-/movimento-turisti-nelle-strutture-ricettive-e-struttura-dell-offerta-dati-2021. Fonte per la Sicilia: ISTAT. Proprio i collegamenti infrastrutturali risultano poi decisivi per lo sviluppo di Airbnb nelle isole minori del Mediterraneo, con le maggiori isole di ciascun arcipelago capaci di attrarre più turisti e quindi di adattare la propria offerta.

La densità è calcolata su una maglia omogenea di patch esagonali di 1 km di altezza per 1 km di larghezza . I numeri tra parentesi quadre indicano il conteggio delle patch che ospitano soglie di quantità di annunci.

Alla geografia dell’offerta corrisponde una geografia di ‘host’. Questa categoria racchiude un ventaglio di attori differenziato ed in continua evoluzione. Esistono host proprietari di annunci singoli per stanze condivise o interi appartamenti e categorie di attori che potremmo definire forti per il potere economico che le contraddistingue. Tra questi ultimi è necessario distinguere tra companies o aziende di investimento, e agenzie di gestione. In questo secondo caso è impossibile risalire alla natura del proprietario del bene, ma le agenzie figurano comunque tra gli attori forti per l’indotto che hanno e la capacità di mettere a profitto immobili che sarebbero potuti rimanere nel mercato degli affitti tradizionali.

In Sicilia è ancora una volta la costa, ed in particolare le località marittime più rinomate e meglio collegate, ad essere al centro dell’attenzione di multihost. In Toscana ad Aprile 2020, i multihost (con più di 150 annunci sui propri account) sono 16 e si dividono un totale di 6161 annunci. Come già detto per la Sicilia, gli investimenti tendono a concentrarsi in città o zone specifiche e dalla rilevanza turistica già affermata come il centro di Firenze, la Versilia ed il Chianti, ma, a differenza della Sicilia, sono comunque presenti in tutta la regione. Inoltre, in Toscana i capitali vengono principalmente dall’Italia, in particolare da Firenze, Siena, Milano, ma una grande quantità di multihosts hanno base nel Regno Unito e in Svizzera. Al contrario in Sicilia, ad eccezione di due sole realtà di cui si hanno però pochissime informazioni, la stragrande maggioranza dei fondi d’investimento proviene da regioni del nord Italia o dall’estero. Wonderful Italy ne è un esempio: insediatasi inizialmente a Palermo come spin-off di una società di investimenti – la Oltre Venture– ora si sta attivando non solo su territori costieri e isole, ma anche su zone rurali e montane sfruttando il crescente fenomeno del turismo rurale e turismo di medio periodo legato allo smart working [lavoro agile], avvicinandosi così al modello di offerta presente in Toscana.

Le politiche, oltre la città

In definitiva, il significato di parole apparentemente semplici come Airbnb e host apre mondi complessi, in dialogo tra loro che molto hanno in relazione con la vita quotidiana degli abitanti, ma anche con le prospettive future dei territori.

L’analisi a scala regionale permette di evidenziare come la distribuzione dell’offerta e le geografie degli attori cambino a seconda dei contesti. Pertanto, le politiche basate sul controllo (ad es. i modelli per soglie di quantità di annunci o turisti di Firenze o Venezia) non sembrano poter esser efficaci per contrastare l’insorgenza o la diffusione delle locazioni turistiche a livello regionale, poiché necessitano di un sistema di monitoraggio che, alla prova dei fatti, rischia di essere fragile, specialmente davanti ad una velocità ed adattabilità delle piattaforme e dei singoli host non comparabile con i tempi e le risorse amministrative.

Adottare uno sguardo “regionale” apre spiragli di azione per governare il dilagare dell’offerta di locazioni turistiche soprattutto nei contesti in cui il turismo diventa un fenomeno “estrattivo”, grazie anche a politiche del turismo consolidate e diversificate (come in Toscana) e mirate all’implementazione di un calendario di eventi legati al turismo culturale (come in Sicilia). Il carattere estrattivo del mercato turistico è fonte di risorse per gli attori forti, ma colpisce chi non ha capitali immobiliari, come ad esempio le famiglie in affitto. Se il mercato non è chiamato ad occuparsi degli attori deboli del gioco, i policy makers ne devono essere garanti.

La responsabilità di rispondere alle conseguenze, e possibilmente di anticiparle, non è tuttavia solo della governance locale, ma si sviluppa, con gradi di cogenza e su settori di competenza differenziati, su tutti i livelli delle politiche: europeo, nazionale, regionale e comunale.

Foto di Becky Phan su Unsplash